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房地产商业地产系列报告从业态和标的角度简析商业地产现状

房地产商业地产系列报告从业态和标的角度简析商业地产现状

报告要点

现金流充裕享有估值溢价,商业地产布局正当时

持有型物业成为新宠,且通常存在估值优势。商业地产系列报告一中推荐商业 地产股的核心逻辑为以下三点:(1)随着城镇化率不断提升至高位,开发物业 发展空间逐渐见顶,估值难以大幅提升,持有型物业公司逐渐成为资本市场新 宠,持有型物业的核心为运营能力、融资成本和区位优势;( 2)优质持有型物业 公司租金回报稳定,现金流稳定性更强;( 3)对标海外,持有型物业公司相比开 发型公司普遍享有更高估值。本篇报告在上篇基础上分析一二线城市商业地产 四大主要业态的供需、空置率和租金情况,认为商业地产下游需求呈弱周期性, 整体景气度平稳,租金收入有增有稳,并对涉及商业布局公司的持有型物业进 行梳理,建议关注大悦城、华润置地与龙湖集团。

商业地产下游需求呈弱周期性,租金收入有稳有增

商业地产需求呈弱周期性,行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平 稳,零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多 因素影响,需求波动相比开发型物业呈现弱周期性,整体景气度相对平稳。目前 零售物业供需平稳,写字楼景气度较好。1)零售物业:虽受电商影响线下零售 物业的租金水平有所下滑,但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳 定可控,租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈 下降趋势。2)写字楼:写字楼行业整体供需平稳,一线城市租金水平缓慢上涨, 二线城市租金水平维持平稳,供给端增量放缓,需求端维持平稳。3)工业物业: 受产业发展及转移、政策推动等因素影响,工业物业行业景气度尚可,其中一线 城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4)酒店物业:行业景气度一般,虽供给 增速放缓,但当前下游需求偏弱,整体行业供需维持弱稳。

租金收入有保障,现金流表现优异,估值仍有提升空间

稳定租金收入,现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时,获 取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。建议关注: 1)大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台,享有央企信 用背书优势,集团内业务实现重组,后期有望继续借力国改完善管理制度;2) 华润置地确立 “开发物业+投资物业+X战略”的商业模式,持有物业规模处于 行业领先地位,充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升,得 益于国企资质,融资优势突出。3)龙湖集团持有型物业主打“天街”系列,商业 物业已形成品牌优势,租金规模增长迅猛,在建储备丰富将保障后期高增长。

风险提示: 1. 房地产行业政策环境或存在不确定性,对行业运行产生影响; 2. 宏观流动性环境或存不确定性,对房地产需求及房企融资端产生影响。


来源:金融界 【发布时间:2019-09-26】
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